Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Понятие кадастровой стоимости земельного участка

Земельные массивы, расположенные на территории России, являются важным стратегическим и экономическим ресурсом, в отношении которого осуществляется учёт и контроль со стороны уполномоченных государственных и муниципальных служб. Все имеющиеся о них данные внесены в записи Государственного кадастрового учёта (ГКН). Не реже чем через 5 лет и не чаще чем через 3 года проводятся ревизии земель, и записи ГКН корректируются. Данный процесс подразумевает и переоценку кадастровой стоимости земель, которая обычно меняется в сторону увеличения.

Кадастровая стоимость складывается из удельной и общей стоимости земельного участка, на её величину влияют множество факторов, которые рассчитывают профессиональные оценщики по специальным, установленным ГОСТом формулам.

Увеличение кадастровой стоимости земельного участка в первую очередь окажет значимое влияние на сумму земельного налога, которую вам представят к оплате. То, насколько ощутимым окажется удар по вашему бюджету, зависит:

  • от категории (целевого назначения) земель;
  • их разрешённого использования;
  • места их расположения;
  • общей площади, на которой располагается земельный участок.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка достаточно сложно, ведь этот процесс требует компетентного и юридически корректного подхода. Имейте в виду, что если вами будет подано ненадлежащим образом составленное заявление о пересмотре кадастровой стоимости, вы попадёте в прокрустово ложе бюрократической машины с ничтожным шансом на успех. Выйти из этой колеи станет весьма затруднительно даже при обращении в суд, так как исковое заявление, имеющее под собой шаткую основу, с наибольшей долей вероятности будет отклонено.

Порядок оспаривания в целом состоит из двух этапов:

  1. Обращение в администрацию ГКН с мотивированным заявлением об исправлении установленной кадастровой стоимости.
  2. В случае отказа – обращение в районный суд с исковым заявлением по месту расположения земельного участка.

Профессионально грамотный подход к делу необходим с первых шагов. Обращаться с запросом об изменении кадастровой стоимости можно лишь с учётом оснований обращения. Они могут быть следующими.

  1. При проведении ревизии и переоценки была допущена ошибка со стороны ГКН.
  2. Орган муниципального самоуправления принял решение об изменении целевого назначения земель.
  3. Плодородный слой почвы (его часть) подверглись порче.
  4. Участок имеет уникальные особенности, которые снижают (повышают) его пользовательские способности.
  5. Другие причины.

При составлении документа об оспаривании кадастровой стоимости необходимо выявить причину её неправомерного завышения (занижения). Далее – выстраивать стратегию процесса оспаривания, отталкиваясь от базовой причины, и приобщать к процессу все факты, имеющие отношение к делу. Зачастую компетентное указание на действительные основания, способствующие снижению кадастровой стоимости, завершает процесс на первом этапе, без обращения в суд.

Рассматривая вопрос оспаривания кадастровой стоимости, необходимо понимать сущность механизма кадастровой оценки земель. Оценке подлежат единовременно огромные площади земельных массивов аналогичного расположения на местности, а также одного и того же вида разрешённого использования. Соответственно, стоимость устанавливается массово, не учитывая выигрышные или иные нюансы характеристик, присущих каждому участку в отдельности. При отсутствии ошибок в кадастровых записях опытный юрист всегда сможет найти варианты восстановить справедливую стоимость на правомерных основаниях. Ведь по логике вещей участок, на котором присутствует нарушение ландшафта в виде оврага или склона, предоставит собственнику или пользователю значительно меньше полезных свойств, чем полноценный ровный участок.

Срок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Проведение ревизии земель в определённом кадастровом комплексе должно быть доведено до сведения граждан. Эта информация доступна:

  • из средств массовой информации;
  • из интернет-ресурса, в частности – путём размещения на официальном сайте регионального отделения ГКН;
  • из административных источников.

Сведения должны содержать сроки начала и окончания проведения ревизии. По окончании работ должны быть представлены результаты проведённой оценки. Завершение ревизионной деятельности переходит на следующую стадию, которая длится в течение 6 месяцев. В этот период заполняются и корректируются учётные записи ГКН. В это же время исправляются допущенные ошибки и те сведения, которые не были учтены при проведении кадастровой оценки кадастрового квартала или отдельного земельного участка.

В этот период в местном отделении кадастра и картографии работает уполномоченная муниципалитетом региональная комиссия, которая принимает заявления граждан на пересмотр кадастровой стоимости их участков. То есть, в течение 6 месяцев по завершении оценки оспаривание кадастровой стоимости производится путём подачи заявления в комиссию по кадастровой оценке земель при местном отделении ГКН. Как правило, если аргументы представлены достаточно убедительно, а установленная оценочная стоимость не отличается от заявленной собственником стоимости более чем на 30 %, региональная комиссия по учёту и кадастровой оценке земель решает вопрос самостоятельно. Она изменяет сведения в учётных записях и вносит в них актуальную кадастровую стоимость на основании собранных и представленных собственником документов.

Если представленная собственником стоимость разнится с установленной оценочной комиссией более чем на 30 %, придётся провести собственную экспертную оценку, а в случае отказа внесения изменений со стороны ГКН – в течение 10 дней после выдачи письменного документа можно опротестовать его в суде.

Судебная практика оспаривания

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде производится после проведения процедуры досудебного урегулирования вопроса в местном отделении кадастра и картографии. Для подачи искового заявления потребуется выданная мотивированная выписка из решения комиссии ГКН с отказом, а также необходимый пакет документов.

Документы прилагаются к исковому заявлению. В их числе обязательно должно быть следующее.

  • Правоустанавливающие документы, отражающие причину возникновения права владения участком.
  • Правоудостоверяющие документы, отражающие наличие (отсутствие) права собственности.
  • Технические документы, к которым можно отнести межевое дело, кадастровый паспорт.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Документы, имеющие отношение к доказательной базе, к ним могут относиться:
    • справки, подтверждающие наличие особенностей поверхности участка;
    • акты обследования земельного участка;
    • заключения экспертной комиссии о наличии имеющихся нарушений (преимуществ);
    • заключения независимого оценщика.

Исковое заявление должно быть составлено на основании актуальных причин оспаривания кадастровой стоимости, которые могут быть подтверждены имеющимися в качестве доказательной базы документами. Здесь должна быть составлена единая линия доказательной полемики, которая требует вмешательства опытного специалиста, знакомого с логикой выстраивания доказательств в суде. Представленная им модель должна соблюдаться в судебных прениях. В силу того что удержать линию защиты достаточно сложно, многие граждане пользуются услугами представителя в суде. Особенно в тех случаях, когда дело касается спора с административными службами, к числу которых относится и ГКН.

При условии представительства в суде к пакету документов должна быть приложена доверенность на представителя, удостоверенная нотариусом. Преимущество пользования представительскими услугами заключается в том, что вы снимаете с себя бремя ответственности и продолжаете вести свой бизнес в обычном режиме. Естественно, обращение к юристу пенсионера, которому завысили кадастровую стоимость участка под домом, не во всех случаях эффективно. Скорее всего, он может ограничиться консультацией.

Но если земли предназначены под офис в центре города или для индивидуального предпринимательства и расположены на огромных площадях, обращение к представителю для ведения дел в суде должно стать первоочередной задачей, чтобы не внести диссонанс в формируемый вами, основной источник дохода, который зависит от надлежащего правового состояния вашего участка.

В сложившейся ситуации решение суда об установлении актуальной кадастровой стоимости земельного участка станет единственным возможным вариантом изменить кадастровую стоимость земельного участка и снизить ставку земельного налога на земельный участок.

Возникли вопросы? Звоните: +7 /343/ 38-24-788